在日本，工業(yè)地產(chǎn)（日本人稱“工業(yè)團(tuán)地”）包括重工業(yè)房地產(chǎn)、輕工業(yè)房地產(chǎn)、倉儲房地產(chǎn)（物流地產(chǎn)）、科技園與科學(xué)城房地產(chǎn)、自由貿(mào)易區(qū)房地產(chǎn)（指帶有特殊政策的貿(mào)易加工型、通用型工業(yè)地產(chǎn)）等。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，到目前為止，日本共建有各類工業(yè)園區(qū)（工業(yè)團(tuán)地）4591個。這些工業(yè)園區(qū)按興辦主體分，由國家地域公團(tuán)和企業(yè)立地指導(dǎo)中心建設(shè)的有47個；由地方政府或政府主導(dǎo)的有關(guān)財(cái)團(tuán)興辦的有941個；由民間企業(yè)協(xié)同組合興辦的有3603個。按產(chǎn)業(yè)類型分，根據(jù)國家地域公團(tuán)和企業(yè)立地指導(dǎo)中心提供的資料分析，工業(yè)園區(qū)內(nèi)制造業(yè)占83.4%，非制造業(yè)占16.6%。
日本工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程
根據(jù)行業(yè)分類，工業(yè)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)、商業(yè)地產(chǎn)類似，是房地產(chǎn)行業(yè)的一個分支。但從日本工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展歷程來看，工業(yè)地產(chǎn)有其獨(dú)特的發(fā)展過程，在這個發(fā)展過程中，也形成了一些特殊的行業(yè)特性。
工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與開發(fā)區(qū)的發(fā)展密不可分。可以說，在專業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)商出現(xiàn)之前，日本的工業(yè)園區(qū)（工業(yè)團(tuán)地）就是工業(yè)地產(chǎn)。日本工業(yè)園區(qū)的發(fā)展經(jīng)歷了三個歷史階段：
一是探索時期：上世紀(jì)五十年代初到六十年代初，為日本工業(yè)園(或產(chǎn)業(yè)基地)建設(shè)的探索時期;主要圍繞發(fā)展造船、鋼鐵和化工等產(chǎn)業(yè)，動員企業(yè)在日本沿海建區(qū)。
二是完善時期：上世紀(jì)六十年代初至八十年代初，日本國家中小企業(yè)法和都市計(jì)劃法的頒布，逐步規(guī)范化;隨著產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的變動和基礎(chǔ)設(shè)施的日趨完善，逐步從沿海向內(nèi)地和高速公路兩側(cè)轉(zhuǎn)移。
三是成熟時期：上世紀(jì)八十年代至今，在經(jīng)濟(jì)全球化和新科技革命浪潮的推動下，從一般制造業(yè)基地向高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)基地轉(zhuǎn)化，標(biāo)志著日本工業(yè)園區(qū)的建設(shè)向更加成熟化和高層次的方向演進(jìn)。
日本工業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)模式
日本工業(yè)團(tuán)地（工業(yè)園區(qū)）的發(fā)展起步早，無論是在團(tuán)地產(chǎn)業(yè)模式的開發(fā)、園區(qū)工業(yè)模式的發(fā)展上，其工業(yè)地產(chǎn)都有許多經(jīng)驗(yàn)可以借鑒。
1、硅島的科學(xué)園模式。是指九州第一大城市福岡，在科研機(jī)構(gòu)聚集的地方設(shè)立“硅島科學(xué)園地產(chǎn)基金”(Silicon Island Park Estate Fund;簡稱SIPEF)，利用人工填海的土地建立硅島高新科學(xué)園區(qū)。這種園區(qū)一般位于大學(xué)、科研院所比較密集的地方或中心城市，通過大學(xué)和科研機(jī)構(gòu)的支持，園內(nèi)進(jìn)行良好規(guī)劃，醫(yī)院、博物館、住宅區(qū)一應(yīng)俱全，且特意不留空地做廣告牌，只做賞心悅目的綠化設(shè)計(jì)，減少入駐園區(qū)企業(yè)的科技開發(fā)風(fēng)險，并對具備一定技術(shù)含量和市場前景的中小企業(yè)進(jìn)行扶持和培育。因此，硅島科學(xué)園模式在日本已經(jīng)成為工業(yè)地產(chǎn)經(jīng)典的開發(fā)模式被普遍采用。
2、筑波的科學(xué)城模式。是指日本為提高本國的科技水平而營建的科研機(jī)構(gòu)和大學(xué)集結(jié)地，最大限度地實(shí)現(xiàn)圖書、文獻(xiàn)、情報(bào)、計(jì)算機(jī)等設(shè)備和服務(wù)設(shè)施的共享，并依托科學(xué)城建立工業(yè)園區(qū)、轉(zhuǎn)化大學(xué)和科研機(jī)構(gòu)成果的筑波科學(xué)城發(fā)展模式。筑波科學(xué)城位于東京東北50公里處，占地27平方公里，含4個鎮(zhèn)和2個村;規(guī)劃人口22萬人，是世界上最著名的科學(xué)城園區(qū)之一。日本政府在20世紀(jì)60年代為實(shí)現(xiàn)“技術(shù)立國”目標(biāo)，通過了“高技術(shù)工業(yè)及地域開發(fā)促進(jìn)法”，由首相辦公室的“科學(xué)城推進(jìn)本部”統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)科學(xué)城的建設(shè)，其土地開發(fā)和公用設(shè)施建設(shè)項(xiàng)目由三井住友等房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)負(fù)責(zé);科研和教育機(jī)構(gòu)由建設(shè)部地產(chǎn)處負(fù)責(zé);建造和管理道路、公園和商業(yè)服務(wù)設(shè)施則由筑波新城地產(chǎn)開發(fā)公司負(fù)責(zé)。開創(chuàng)了科學(xué)工業(yè)園區(qū)建設(shè)的新模式，并且在20世紀(jì)80年代名噪全球。至今，日本筑波科學(xué)城模式依然不乏參考價值。
3、豐田的技術(shù)城模式。豐田的技術(shù)城模式是指在一定范圍的土地上吸引尖端高科技產(chǎn)業(yè)、研究機(jī)構(gòu)的人才定居而形成的城區(qū)，不單純以追求高科技企業(yè)和研究機(jī)構(gòu)的集中為目的，而是追求高科技機(jī)構(gòu)的高科技人才長期定居，從而形成長久的人才聚居效應(yīng)。從20世紀(jì)50年代中期到70年代初期，是日本工業(yè)發(fā)展的頂峰階段，同時也是日本城市化進(jìn)展最快的時期。日本政府頒布了《國土綜合開發(fā)法》，對國土的開發(fā)利用進(jìn)行全面規(guī)劃，以提高土地資源的利用效率和合理安排產(chǎn)業(yè)布局，保障工業(yè)化與城市化的有序、高效進(jìn)行。此時豐田總部與愛知縣的一處小鎮(zhèn)簽訂了成立技術(shù)城的合作協(xié)議，并共同負(fù)責(zé)規(guī)劃、發(fā)展、興建、銷售及管理項(xiàng)目。這同時又誘致了一大批配套企業(yè)乃至產(chǎn)業(yè)的誕生和一些相關(guān)產(chǎn)業(yè)的遷入，使得豐田公司的汽車產(chǎn)量從1950年的1.1萬多臺增長到1961年的21萬多臺，10年間增長了近20萬臺。1959年這個小鎮(zhèn)更名為豐田市。如今的豐田市約30平方公里，人口約38萬，家家門口停靠的都是豐田汽車，只有豐田員工才可以在該城買房;豐田技術(shù)已經(jīng)與這個片區(qū)、這個城市融合成一體，成為世界知名的汽車技術(shù)城。
4、九州的加工區(qū)模式。是指園區(qū)產(chǎn)業(yè)衰老或不進(jìn)行科研開發(fā)工作，通過集中本地以及周邊地區(qū)的優(yōu)勢加工企業(yè)，或利用既成的外來高新技術(shù)成果，生產(chǎn)高新技術(shù)產(chǎn)品形成的加工產(chǎn)業(yè)園區(qū)，例如日本的九州加工區(qū)模式。80年代開始，日本政府先后采取了一系列工業(yè)地產(chǎn)政策和相關(guān)產(chǎn)業(yè)配套措施，加快了對九州老工業(yè)基地的改造。經(jīng)過20余年的改造，九州老工業(yè)基地發(fā)生了明顯變化，經(jīng)濟(jì)成功轉(zhuǎn)型;特別是九州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)實(shí)現(xiàn)了從重化工業(yè)為中心到以加工工業(yè)為中心的轉(zhuǎn)換，也就是其研究機(jī)構(gòu)和開發(fā)部門仍集中在東京、大阪等大城市;并成為日本高科技產(chǎn)業(yè)、新興工業(yè)的主要基地，經(jīng)濟(jì)重新煥發(fā)活力，產(chǎn)業(yè)正逐步恢復(fù)到以前的地位。
5、阪神產(chǎn)業(yè)帶模式。是指由若干規(guī)模較大的各類科技園區(qū)、工業(yè)園區(qū)和科研機(jī)構(gòu)、企業(yè)群體連成一片所組成的產(chǎn)業(yè)地帶，往往沒有具體的邊界或區(qū)域界限，一般分布在較廣闊或狹長的地帶，如日本的阪神產(chǎn)業(yè)帶模式。進(jìn)入1970年代后，當(dāng)時的神戶市長宮崎辰雄實(shí)施了“把山搬到海里去”建成人工島港灣等大型產(chǎn)業(yè)帶土建事業(yè)，神戶市政府還設(shè)立“多投向填海基金”吸引眾多大中小企業(yè)進(jìn)入產(chǎn)業(yè)帶，因此神戶市政府被外界稱為“產(chǎn)業(yè)帶股份公司”(產(chǎn)業(yè)帶株式會社)，其經(jīng)營手法成為日本眾多城市效仿的樣本。阪神產(chǎn)業(yè)帶以大阪和神戶為中心，北部產(chǎn)業(yè)帶有淀川通過，水源充足，很早就建成了紡織、染料、油脂等工業(yè);東部產(chǎn)業(yè)帶是金屬加工和機(jī)械工業(yè)，并建有玩具、服裝、化妝品等小廠;西部是重、化學(xué)工業(yè)集中的臨海產(chǎn)業(yè)帶，沿大阪灣分布，主要有造船、鋼鐵、車輛、機(jī)械和化學(xué)等大型工廠。現(xiàn)在各巨大產(chǎn)業(yè)帶間呈現(xiàn)相互銜接、歸并、融合的趨勢。
日本工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展策略
日本在工業(yè)化與城市化的進(jìn)程中，政府對于工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展給予了全方位與多方面的引導(dǎo)與支持，其采用的策略有：
策略一：“科技立國”的政策法規(guī)。法律法規(guī)是保障和促進(jìn)工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)的重要條件，許多國家都很重視這一點(diǎn)。從上世紀(jì)60年代開始，日本決定從“貿(mào)易立國”轉(zhuǎn)向“科技立國”，強(qiáng)調(diào)基礎(chǔ)與應(yīng)用研究，政府從政策、計(jì)劃、財(cái)政、金融等方面，對發(fā)展工業(yè)應(yīng)用新技術(shù)，尤其是對高新技術(shù)大力引導(dǎo)和支持，開始興建科學(xué)城、科技園與工業(yè)園區(qū)。雖然根據(jù)此前的《土地收用法》，日本政府是可以取得土地的，但是在工業(yè)化與城市化的直程中，日本政府又頒布了《都市計(jì)劃法》和《農(nóng)地法》來對應(yīng)。同時對于工業(yè)地產(chǎn)與城鎮(zhèn)建設(shè)結(jié)合、大企業(yè)與中小企業(yè)互聯(lián)的優(yōu)勢倡導(dǎo)，1973年日本政府又重新頒布了《中小企業(yè)基本法》，不僅對大中小企業(yè)互聯(lián)重新進(jìn)行了定義，日本政府又在1974年將所屬9個部(廳)的43個研究機(jī)構(gòu)，共計(jì)5千余家中小企業(yè)遷到筑波科學(xué)城，形成以國家實(shí)驗(yàn)研究機(jī)構(gòu)和地方與民間企業(yè)合力創(chuàng)新發(fā)展的科學(xué)城模式。同時，還通過立法等手段，采取多種優(yōu)惠政策和措施，對園區(qū)建設(shè)與整備計(jì)劃、房地產(chǎn)租賃、設(shè)備折舊、稅收、信貸、外資引進(jìn)等多方優(yōu)惠，有力保障和促進(jìn)了工業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)園區(qū)發(fā)展。如1984年4月日本政府通過的《高技術(shù)工業(yè)及地域開發(fā)促進(jìn)法》，以建設(shè)代表21世紀(jì)產(chǎn)、學(xué)、研相結(jié)合的工業(yè)園區(qū)為目標(biāo)，形成了推動傳統(tǒng)產(chǎn)業(yè)向高技術(shù)產(chǎn)業(yè)方向發(fā)展的基地。
策略二：主體企業(yè)引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)鏈。指在某個產(chǎn)業(yè)領(lǐng)域具有強(qiáng)大的綜合實(shí)力的企業(yè)，為實(shí)現(xiàn)企業(yè)自身更好的發(fā)展與獲取更大的利益價值，通過獲取大量的工業(yè)土地，以營建一個相對獨(dú)立的工業(yè)園區(qū);在自身企業(yè)入駐且占主導(dǎo)的前提下，借助企業(yè)在產(chǎn)業(yè)中的強(qiáng)大的凝聚力與號召力，通過土地出讓、項(xiàng)目租售等方式引進(jìn)其他同類企業(yè)的聚集，實(shí)現(xiàn)整個產(chǎn)業(yè)鏈的打造及完善。如豐田市技術(shù)城園區(qū)，曾經(jīng)是日本蠶絲之鄉(xiāng)而衰退的舉母鎮(zhèn)，由于豐田公司的總部與生產(chǎn)基礎(chǔ)入駐后，吸引了500多家同類中小企業(yè)入駐，成為與德國漢堡、美國匹茲堡并列為著名的世界汽車文化城。
策略三：集成本地特點(diǎn)優(yōu)勢。如在九州產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整的過程中，并沒有簡單地在原有資源產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)上向前或向后延伸發(fā)展接續(xù)產(chǎn)業(yè)，而是對九州地區(qū)的區(qū)位優(yōu)勢進(jìn)行重構(gòu)，結(jié)合區(qū)位優(yōu)勢重新定位產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)，植入新興替代產(chǎn)業(yè)，實(shí)現(xiàn)產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的多元化和高度化。其中，最典型就是九州的集成電路產(chǎn)業(yè)。又如筑渡科學(xué)城的巨大成功，曾使許多國家和地區(qū)競相仿效，開發(fā)電子信息業(yè)。但是，筑渡科學(xué)城管理者在這場模仿熱中很快悟出，不顧本國和本地區(qū)條件都去研究開發(fā)電子信息產(chǎn)業(yè)必遭失敗。只有根據(jù)本國本地優(yōu)勢，從一個或幾個高新技術(shù)領(lǐng)域和項(xiàng)目去研究開發(fā)，并形成具有競爭力的高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)。才是建設(shè)科學(xué)城的上策。根據(jù)本地優(yōu)勢及國內(nèi)外環(huán)境條件，筑波選取高能物理、生命科學(xué)、材料科學(xué)等領(lǐng)域以及化工、機(jī)械、電子、氣象和環(huán)境等部門進(jìn)行多學(xué)科多行業(yè)的優(yōu)勢集成，綜合地進(jìn)行研究開發(fā)，成效極大。
策略四：挖掘合適的跨國企業(yè)。名古屋大學(xué)工業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授山田弘一說：“如果僅僅等待本國的企業(yè)來投資工業(yè)地產(chǎn)并進(jìn)駐工業(yè)園區(qū)，是無法在國際競爭中取勝的。”因此在東京工業(yè)園區(qū)發(fā)展策略的方案中，一直積極通過海外企業(yè)座談會等，提高跨國企業(yè)對日本的興趣，讓跨國企業(yè)認(rèn)識到在日本經(jīng)營工業(yè)地產(chǎn)層面與工業(yè)園區(qū)是海外進(jìn)駐地的候選地，實(shí)施日本最具有魅力的地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)營銷。隨著半導(dǎo)體產(chǎn)業(yè)繁榮發(fā)展，IT相關(guān)產(chǎn)業(yè)的研究機(jī)構(gòu)、開發(fā)基地不斷聚集到九州，先后有德國國立信息處理研究所(GMD-Japan)、英國克蘭菲爾德大學(xué)日本中心等世界性研究所和大學(xué)先后落戶九州，甚至美國德克薩斯儀器公司和仙童公司也將其集成電路工廠建在日本。
策略五：統(tǒng)一規(guī)劃基礎(chǔ)建設(shè)持續(xù)發(fā)展。新建的高新技術(shù)園區(qū)多數(shù)基礎(chǔ)設(shè)施薄弱，城市功能不全，生活、工作諸多不便，影響其發(fā)展。例如筑波科學(xué)城建設(shè)開始近10年內(nèi)基礎(chǔ)設(shè)施不健全，使不少科技人員相繼離開。政府便加大投資，對城區(qū)的水電、交通、通訊等基礎(chǔ)設(shè)施進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)劃和建設(shè)，并在人口、資源、環(huán)境等方面注重統(tǒng)籌協(xié)調(diào)。另外，還頒布了《私人部門資源利用法》等法規(guī)，對資源合理開發(fā)利用、環(huán)境保護(hù)等問題加強(qiáng)管理，同時高度重視城區(qū)市政、住房等社會整體發(fā)展的綜合考慮，保證了科學(xué)城的持續(xù)健康發(fā)展。
在日本，工業(yè)地產(chǎn)不是一類房屋，也不是一種收費(fèi)模式，它是一個完整的生態(tài)融資系統(tǒng)，其融資模式由政府投資、開發(fā)商與運(yùn)營商的商業(yè)投資、風(fēng)險投資以及中小企業(yè)的房地產(chǎn)投資基金和私募基金共同構(gòu)建。
一是政府投資模式。日本政府在工業(yè)地產(chǎn)方面和投資，主要包括直接投資和間接投資兩種方式，就日本的大多數(shù)工業(yè)園區(qū)而言，更多的是使用間接投資方式，即政府通過一系列政策和措施間接支持工業(yè)地產(chǎn)及園區(qū)企業(yè)發(fā)展。具體方式包括：①給予財(cái)政補(bǔ)貼與獎勵，政府對園區(qū)企業(yè)研發(fā)項(xiàng)目實(shí)施配套的財(cái)政補(bǔ)貼和額外獎勵計(jì)劃;如北九州市政府對入園企業(yè)的補(bǔ)助費(fèi)用占企業(yè)初建總投資的2.5%;在日本，國家和地方政府的補(bǔ)助經(jīng)費(fèi)主要用于新建工廠的土地占用、廠房建設(shè)及主要設(shè)備購置。②發(fā)放低息貸款，政府通過優(yōu)惠利率或貼息等政策支持工業(yè)地產(chǎn)及園區(qū)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。③設(shè)立專項(xiàng)開發(fā)基金，政府部門設(shè)立科技發(fā)展基金、城市發(fā)展基金和建設(shè)基金等支持園區(qū)發(fā)展;如福岡政府在設(shè)立“硅島科學(xué)園地產(chǎn)基金”(SIPEF)，利用人工填海的土地建立硅島高新科學(xué)園區(qū)。④允許發(fā)行債券，如日本政府通過發(fā)行高利率債券的方法，鼓勵私人企業(yè)到九州工業(yè)園區(qū)投資;⑤提供“種子基金”，鼓勵政府研究機(jī)構(gòu)入駐。如1974年日本政府鼓勵所屬9個部(廳)的43個研究機(jī)構(gòu)進(jìn)駐筑波科學(xué)城。
二是商業(yè)投資模式。來源于大公司、私人銀行、保險公司、中小企業(yè)與民間金融機(jī)構(gòu)，是日本工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)業(yè)園區(qū)的主要經(jīng)費(fèi)來源，這其中又以私人銀行資金占據(jù)重要地位。例如，日本民間設(shè)立了1023家專門針對中小企業(yè)的金融機(jī)構(gòu)，向中小企業(yè)貸款占全部貸款額的70%～80%。日本還由銀行建立中小企業(yè)投資公司，在全部中小企業(yè)投資公司承諾的投資總額中，銀行所屬小企業(yè)投資公司約占50%。
三是風(fēng)險投資模式。發(fā)達(dá)國家的實(shí)踐表明，風(fēng)險投資是科研成果向生產(chǎn)轉(zhuǎn)化的主要推動力，是經(jīng)濟(jì)對科學(xué)技術(shù)牽引的具體執(zhí)行者，是科技園區(qū)和高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)發(fā)展的生命線。日本的風(fēng)險投資公司大多為銀行、保險公司和大企業(yè)控股，形成了以大公司、大銀行為主體的獨(dú)特模式。投資的資金中約有3/4屬于自有資金，以基金方式募集的資金僅占投資資金的1/4。投資對象傾向于風(fēng)險較小的項(xiàng)目，對設(shè)立10年以上企業(yè)的投資比例高達(dá)63%，主要原因之一是因?yàn)槿毡酒髽I(yè)股票在公司成立平均30年后才上市，風(fēng)險投資的流動性不強(qiáng)。
四是社會組織贊助模式。日本的一些工業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)的建成還通過爭取社會組織的資金援助，來支持工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展與產(chǎn)業(yè)科技的創(chuàng)新。其來源主要是社會上大財(cái)團(tuán)、中小企業(yè)、民間金融機(jī)構(gòu)、富有家庭、大學(xué)及慈善事業(yè)基金的民間資本。如福岡利用60%民間資本進(jìn)行人工填海的土地建造高科園區(qū);又如神戶市長宮琦辰雄提出“利用民間資本最小的經(jīng)費(fèi)換取最大福祉”的理念，即到六甲山挖土去海填，在海上建起兩個巨大的人工島——六家島和港灣島，然后再賣給產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展商來獲得收益，并把這部分收益投入到產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展上去。
五是完善中介模式。在工業(yè)地產(chǎn)的生態(tài)融資系統(tǒng)中，日本有完善的中介機(jī)構(gòu)，它們成為了連接企業(yè)與政府之間的橋梁和紐帶。主要包括三個機(jī)構(gòu)：日本企業(yè)融資協(xié)會、融資研究咨詢機(jī)構(gòu)和企業(yè)融資調(diào)查機(jī)構(gòu)。這些眾多的中介機(jī)構(gòu)有著共同的特點(diǎn)：它們是根據(jù)企業(yè)發(fā)展和產(chǎn)業(yè)調(diào)整需要應(yīng)運(yùn)而生的民間經(jīng)濟(jì)實(shí)體;上不向政府要權(quán)，下不增加企業(yè)負(fù)擔(dān)，全力體現(xiàn)服務(wù)精神;在經(jīng)營運(yùn)作中，不受政府直接干預(yù)，完全按照市場經(jīng)濟(jì)原則自行操作;具有很強(qiáng)的競爭意識，其生存發(fā)展與企業(yè)對它的需求有直接關(guān)系。這些中介機(jī)構(gòu)為企業(yè)的工業(yè)地產(chǎn)提供信息引導(dǎo)，咨詢服務(wù)，為企業(yè)的產(chǎn)業(yè)發(fā)展研究方向，減少企業(yè)投資風(fēng)險，是企業(yè)投資決策中不可缺少的環(huán)節(jié)。
日本工業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢
工業(yè)地產(chǎn)是產(chǎn)業(yè)發(fā)展的空間載體與動力資資源，特別是在產(chǎn)業(yè)化和城市化建設(shè)中是產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)與社會發(fā)展的空間表現(xiàn)形式，工業(yè)地產(chǎn)在空間上又成為產(chǎn)業(yè)化和城市化建設(shè)的重要組成部分，工業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)和城市發(fā)展密不可分，兩者相輔相成、相互促進(jìn)，共同發(fā)展。
優(yōu)勢一：形成產(chǎn)業(yè)集群式發(fā)展。京都大學(xué)工業(yè)與信息學(xué)教授林中雄男認(rèn)為：“工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展為日本工業(yè)園區(qū)的建設(shè)創(chuàng)造了良好的發(fā)展條件，有效地推進(jìn)了日本制造業(yè)特別是產(chǎn)業(yè)集群的發(fā)展，推動了日本向現(xiàn)代的工業(yè)化社會轉(zhuǎn)變。”日本全國的工業(yè)園區(qū)共集聚了10萬多家的企業(yè)，為這些企業(yè)提供了一個相互溝通、協(xié)作和進(jìn)行產(chǎn)業(yè)配套的機(jī)會，形成了產(chǎn)業(yè)集群式發(fā)展的模式。這種集群式發(fā)展的模式，有力地推動了當(dāng)?shù)毓I(yè)化和城市化的發(fā)展，如大工業(yè)城市豐田市就是依托豐田汽車公司在一個農(nóng)村小鎮(zhèn)上建立起來的。
優(yōu)勢二：推動城市化工業(yè)化進(jìn)程。工業(yè)地產(chǎn)通過工業(yè)園區(qū)的開發(fā)建設(shè)，促進(jìn)日本工業(yè)化水平不斷提高的同時又推動了城市化進(jìn)程，形成城市規(guī)模的擴(kuò)張，但發(fā)展到一定階段后，又會以產(chǎn)業(yè)擴(kuò)散的驅(qū)動方式，以產(chǎn)業(yè)為基礎(chǔ)在一個大城市周圍形成若干個小城鎮(zhèn)。
優(yōu)勢三：提高工業(yè)化質(zhì)量。東京大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)家大橋弘認(rèn)為：“工業(yè)地產(chǎn)通過空間布局的優(yōu)化，通過產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移、發(fā)展飛地工業(yè)等方式，支持產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)的遞次演進(jìn);同時，工業(yè)地產(chǎn)通過引導(dǎo)產(chǎn)業(yè)集聚，提高工業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)出強(qiáng)度、投資強(qiáng)度、支持工業(yè)的規(guī)模化和專業(yè)化發(fā)展，是提高工業(yè)化質(zhì)量的必然選擇。”日本在工業(yè)園區(qū)內(nèi)落戶的大多數(shù)是那些在本行業(yè)居于領(lǐng)先地位的企業(yè)，技術(shù)比較先進(jìn)，產(chǎn)業(yè)層次比較高。如雅瑪哈發(fā)動機(jī)公司每年按照客戶需要開發(fā)的高質(zhì)量大品種項(xiàng)目都要在二三十個以上。
優(yōu)勢四：促進(jìn)和帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)。工業(yè)園區(qū)在促進(jìn)和帶動區(qū)域經(jīng)濟(jì)的發(fā)展方面發(fā)揮了十分重要的作用。因?yàn)槿毡镜墓I(yè)園區(qū)是一個高效率的生產(chǎn)區(qū)。日本絕大多數(shù)工業(yè)園區(qū)面積都比較小(大多數(shù)為300畝左右)，但土地的產(chǎn)出率相當(dāng)高。據(jù)日本國家立地中心資料，按生產(chǎn)值計(jì)算，2002年北海道、常磐、山口、九州、福岡、佐賀、長崎6大工業(yè)園區(qū)產(chǎn)生的經(jīng)濟(jì)效果為37707億日元，其中直接效果(指園區(qū)內(nèi)生產(chǎn)值)為22132億日元，波及效果(指對園區(qū)外產(chǎn)業(yè)的帶動效益)為15547億日元。
優(yōu)勢五：提高城市競爭力。對城市競爭力而言，具有雙重效應(yīng)，工業(yè)地產(chǎn)價格的上升往往伴隨著房地產(chǎn)價格的上升，會帶來較大的財(cái)富效應(yīng)，刺激人們消費(fèi)的增長，進(jìn)而促進(jìn)總需求的上升，但房地產(chǎn)價格的上升也會使得包括住房在內(nèi)的生活成本的上升，引起其他消費(fèi)的減少。
優(yōu)勢六：增進(jìn)民眾福祉。日本的工業(yè)園區(qū)都是一個優(yōu)美的生態(tài)環(huán)境示范區(qū)。每一個工業(yè)園區(qū)幾乎都是一個大花園，不少工業(yè)園區(qū)由于建在河流旁、山腳下，青山綠水相映，風(fēng)光無限。而且，工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展拓展了民眾的就業(yè)空間，有利于吸引大量勞動力參與工業(yè)化和城市化過程，增進(jìn)民眾財(cái)富參與工業(yè)化和城市化過程，增進(jìn)民眾財(cái)富的積累。
日本工業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展趨勢
在過去的幾十年里，經(jīng)濟(jì)全球化和信息高速公路的發(fā)展使得工業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的商業(yè)模式發(fā)生了翻天覆地的變化。筑波大學(xué)尖端跨學(xué)科領(lǐng)域研究中心負(fù)責(zé)人佐藤英太郎指出：“如今，全球化和信息化使得地理優(yōu)勢逐漸喪失殆盡，經(jīng)濟(jì)的發(fā)展速度趕不上雄心勃勃的新型發(fā)展計(jì)劃，而日本市場上的產(chǎn)業(yè)群體已經(jīng)占據(jù)好地段，今后工業(yè)地產(chǎn)舞臺上的主旋律是‘需求稀缺’——不僅僅是對工業(yè)地產(chǎn)的需求，更是對服務(wù)的需求、市場的需求和發(fā)展的需求。”滿足了“需求稀缺”因素，才能制造卓越的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)發(fā)展模式，才能迎合未來的工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展趨勢。
趨勢一：發(fā)展國家戰(zhàn)略特區(qū)。最近日本政府從全國240多個工業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)申報(bào)方案中，選出“環(huán)首都經(jīng)濟(jì)圈”、“關(guān)西經(jīng)濟(jì)圈”、沖繩縣、新瀉市、兵庫縣養(yǎng)父市以及福岡市等6處作為“國家戰(zhàn)略特區(qū)”。并計(jì)劃今后在每個特區(qū)設(shè)立地方政府管理機(jī)構(gòu)與民營企業(yè)之間的例會制度，共同商討工業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)具體放寬管制的內(nèi)容。特區(qū)將在指定的行業(yè)范圍內(nèi)推行工業(yè)地產(chǎn)制度改革，通過放寬產(chǎn)業(yè)園區(qū)管制，讓強(qiáng)勢領(lǐng)域更強(qiáng)，以促進(jìn)日本經(jīng)濟(jì)的整體發(fā)展。其新推的六個“國家戰(zhàn)略特區(qū)”，主要致力于一些沒有開放的領(lǐng)域，包括農(nóng)業(yè)工業(yè)化、醫(yī)療產(chǎn)業(yè)化和國際產(chǎn)能市場等。
趨勢二：轉(zhuǎn)變以消費(fèi)為中心。在以投資為中心的今天，重視轉(zhuǎn)變工業(yè)地產(chǎn)以消費(fèi)為中心的“市場”。大阪大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授柳河敬田指出：“產(chǎn)業(yè)投資、產(chǎn)品出口和消費(fèi)市場是日本經(jīng)濟(jì)發(fā)展的三駕馬車，在投資疲軟、產(chǎn)能過剩，出口受阻的情況下，如何讓產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)轉(zhuǎn)為大型的消費(fèi)市場顯得較為重要。”如東京為迎接2020年奧運(yùn)會，除了將放松城市工業(yè)地產(chǎn)管制的建筑容積率之外，還將積極調(diào)整外來企業(yè)人員的居住政策;還有北海道計(jì)劃增設(shè)的“特色產(chǎn)業(yè)帶”都是在工業(yè)地產(chǎn)中尋求消費(fèi)元素，通過特色資產(chǎn)流轉(zhuǎn)，拉動地區(qū)消費(fèi)流動，最終實(shí)現(xiàn)工業(yè)地產(chǎn)的良性循環(huán)發(fā)展和閉環(huán)發(fā)展。
趨勢三：綜合性工業(yè)商務(wù)地產(chǎn)。經(jīng)過20年的發(fā)展，日本的工業(yè)園區(qū)單純做工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)越來越不適應(yīng)經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的需要，部分工業(yè)園區(qū)正在升級為產(chǎn)業(yè)型新城，為工業(yè)地產(chǎn)探索出一條新路。工業(yè)園區(qū)在日本的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中充當(dāng)了高新技術(shù)轉(zhuǎn)化基地，引進(jìn)外資，產(chǎn)業(yè)升級等角色，在促進(jìn)產(chǎn)業(yè)聚集，經(jīng)濟(jì)發(fā)展，解決就業(yè)的同時，聚集大量的人流、物流、信息流、資金流，適時發(fā)展居住和其他各種城市功能，工業(yè)地產(chǎn)走產(chǎn)業(yè)型新城的道路是最佳的選擇。由于工業(yè)地產(chǎn)與城市化發(fā)展的必要性以及城市發(fā)展與產(chǎn)業(yè)結(jié)合的必然性，其主要發(fā)展形態(tài)將包括：城市新區(qū)、城市副中心、都市型產(chǎn)業(yè)園、大學(xué)產(chǎn)業(yè)園區(qū)、創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)園、媒體產(chǎn)業(yè)園等具備產(chǎn)業(yè)聚集特點(diǎn)，并在此基礎(chǔ)上為之服務(wù)的綜合性工業(yè)商務(wù)地產(chǎn)。
趨勢四：轉(zhuǎn)變虛擬網(wǎng)絡(luò)為特色產(chǎn)業(yè)。工業(yè)地產(chǎn)必須以促進(jìn)實(shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展為己任，沒有實(shí)體經(jīng)濟(jì)支撐的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)是無根之木，工業(yè)日本工業(yè)地產(chǎn)開發(fā)商Mitsubishi estate(三菱地產(chǎn))總經(jīng)理上田宏觀里認(rèn)為：在信息化高速發(fā)展的今天，工業(yè)地產(chǎn)必須重視能夠?qū)?shí)體經(jīng)濟(jì)發(fā)展起到巨大催化作用的互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)，尤其是電子商務(wù)的巨大推動作用。多個電子商務(wù)巨頭已經(jīng)在全國各地規(guī)劃自己的電商園區(qū)，相信未來數(shù)年內(nèi)，以電商為龍頭的互聯(lián)網(wǎng)經(jīng)濟(jì)，將對日本工業(yè)地產(chǎn)形成巨大推動。
趨勢五：發(fā)展莊園工業(yè)地產(chǎn)。以農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化，轉(zhuǎn)變傳統(tǒng)農(nóng)業(yè)為以健康食品為契機(jī)的莊園式工業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)。日本政府在“國家特區(qū)”的戰(zhàn)略中，認(rèn)為以農(nóng)業(yè)現(xiàn)代化推動農(nóng)村產(chǎn)業(yè)化是工業(yè)地產(chǎn)發(fā)展的巨大市場機(jī)遇，以健康食品與特色農(nóng)產(chǎn)品為契機(jī)的“莊園工業(yè)”推動地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)已經(jīng)被北海道、沖繩與九州等莊園巨頭開始采用。又如新瀉市計(jì)劃通過全市區(qū)農(nóng)業(yè)用地集中化、擴(kuò)大企業(yè)準(zhǔn)入范圍等措施來強(qiáng)化莊園工業(yè)地產(chǎn)的經(jīng)營平臺，以推動農(nóng)產(chǎn)品生產(chǎn)、深加工、銷售等各環(huán)節(jié)的一體化產(chǎn)業(yè)工作。還有兵庫縣養(yǎng)父市屬于丘陵地區(qū)，農(nóng)業(yè)用地不適合大規(guī)模機(jī)械化耕種，因此被定義為集中管理?xiàng)壐r(nóng)地的丘陵地區(qū)進(jìn)行莊園工業(yè)地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)化改革試點(diǎn)。東京大學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)家下地生一郎指出：“我們要抓準(zhǔn)‘莊園工業(yè)’這一契機(jī)和發(fā)展趨勢，就能在工業(yè)地產(chǎn)的未來發(fā)展中有所收獲。”
趨勢六：投資回報(bào)相對穩(wěn)定。日本是一個人多地少的國家。隨著工業(yè)地產(chǎn)的不斷擴(kuò)展，可開發(fā)的土地將會越來越少，日本政府對土地的調(diào)控力度將會加大，土地的價值不可避免向上攀升。東京工業(yè)大學(xué)產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)學(xué)教授小田浩二認(rèn)為：“市場的規(guī)范透明成熟將導(dǎo)致競爭激烈化，地產(chǎn)商的投資利潤會有所下降，但從長遠(yuǎn)前景來看，由于日本政府開始重視發(fā)展國家戰(zhàn)略特區(qū)、綜合性工業(yè)商務(wù)產(chǎn)業(yè)、網(wǎng)絡(luò)特色產(chǎn)業(yè)與莊園工業(yè)等新趨勢，工業(yè)地產(chǎn)需求將會更強(qiáng)勁，投資回報(bào)相對穩(wěn)定。而工業(yè)地產(chǎn)的銷售方式會出現(xiàn)與房地產(chǎn)等有所不同，鑒于土地的升值，競爭的激烈，多數(shù)產(chǎn)權(quán)持有者不會出售轉(zhuǎn)為出租，以保其產(chǎn)權(quán)的升值持有。”隨著需求的增加而地產(chǎn)的有限，地產(chǎn)租金也會不斷上漲。
趨勢七：重視工業(yè)地產(chǎn)生態(tài)問題。日本倡導(dǎo)的生態(tài)工業(yè)地產(chǎn)與生態(tài)產(chǎn)業(yè)園區(qū)，是以建設(shè)資源循環(huán)型社會為目標(biāo)，在發(fā)揮地區(qū)產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢的基礎(chǔ)上，大力培育和引進(jìn)環(huán)保產(chǎn)業(yè)，嚴(yán)格控制廢物排放，強(qiáng)化循環(huán)再生。日本政府從1997年就開始規(guī)劃生態(tài)工業(yè)地產(chǎn)和建設(shè)生態(tài)工業(yè)園區(qū)，并把它作為建設(shè)循環(huán)型社會的重要舉措。先后以《都市計(jì)劃法》、《工場立地法》、《河川法》、《防止公害協(xié)定》等各種法律文件對生態(tài)工業(yè)地產(chǎn)與產(chǎn)業(yè)園區(qū)環(huán)境作出明確規(guī)定：企業(yè)在選擇落戶地域時必須把生態(tài)環(huán)境作為其首選目標(biāo)。截至2013年10月，日本先后批準(zhǔn)建設(shè)48個生態(tài)工業(yè)園區(qū)。但是到目前為止，日本共建有各類工業(yè)園區(qū)4591個。因此重視工業(yè)地產(chǎn)的生態(tài)問題是現(xiàn)有工業(yè)園區(qū)與未來產(chǎn)業(yè)發(fā)展的重要趨勢之一。
文章來源：房地產(chǎn)寶庫
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